楼市迎利好，现在能买房吗？专家：房子不可能白菜价，今明年是最好的买房时机

目前，存量房贷调整的具体细则尚未公布，但据谢逸枫预测，存量首套、存量二套房都将在此次调整中受惠。

以下是直播内容精编：

新房和存量首套房贷利差在0.9到1.3个百分点，未来还有下降空间

搜狐财经：一系列房贷政策的出台基于怎样的背景和考量？

谢逸枫：存量房贷利率下调最主要原因是目前的居民房贷压力非常巨大。尤其是当居民收入出现同步下降、或者工作面临较大不稳定性时，就会在一定程度上影响他们的还贷。这也是很多人提前还贷，甚至于主动断贷的原因。

第二，存量房贷利率的下调有利于振兴居民消费，国家也会有更多的钱用于投资。第三，当前房地产市场存在超跌。目前房价已经下三年零两个月，成交量同样下降3年多，已经是超乎想象了。

基于这三个大背景下，存量房贷利润下调，一定程度上可以振兴房地产市场。

下调二套房贷款最低首付比例则可以激发改善性住房需求。但单纯调低首付比无疑是给居民加杠杆，会出现交得起首付还不起房贷的情况，所以在降首付的同时降利率，是有逻辑存在的。

搜狐财经：发布会上，央行行长潘功胜指出，这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元。是比较庞大的一个体量了。怎么看0.5个百分点的平均降幅，您觉得符合市场预期吗？未来还有下降空间吗？

冯建林：个人认为基本符合预期。未来的下降空间取决于LPR的变动。如果LPR还会下调，就是可以再降。

从促消费的角度来说，按照当前居民的消费倾向，收入中60%用于消费，那么1500亿元的家庭利息支出降低将增加将近1000亿元的消费，对于改善居民的收入，促进消费，改善预期都有很大的这种作用。我还是认为这个政策是非常及时的，算是民有所呼，国有所应。

谢逸枫：应该是低于市场预期的。市场预期大概在73个BP左右，或者是80BP、82BP。50基点不到上一轮存量房贷利率调整幅度的一半。此外目前还不知道覆盖面有多大，所以对老百姓究竟有多大的影响力还是个问号。仅按年减少1500亿元利息支出这一数值计算，大概能覆盖到40%-60%的存量房贷。但从二套房贷首付下调比例来看，这次调整应该是首套、二套都包括。

另外最后落实到几个基点，还要看银行的利息差能调整多少，存款利率能不能对称的下调，是最重要的一点。

目前新房和存量首套房的利差在0.9到1.3个百分点，新房和存量二套房利差是1.90到2.33个百分点。利差就非常大，大就意味着未来的下降空间还是有的。

“政策底”未至，目前是有史以来第三个买房好时机

搜狐财经：每次楼市一出新政，大家就讨论，政策底/市场底到了吗？很可以理解，没有人想站在山腰上。那您觉得，这个“底”到了吗？

谢逸枫：有趋于见底的迹象但还没有真正见底。“政策底”要能够托住全国全地产市场不再下滑，但现在施工面积、新开工面积、竣工面积、库存指标等等各类房地产数据还在跌，说明政策底还是没到。同时“政策底”还要能让各方预期逆转，目前没有一个政策能让各方预期都逆转的。

政策若想见底，还需要再发行特别国债，落地收储政策、房企化债政策等一系列配套政策并取消房地产交易税、优化普宅标准。预期未来的房地产政策应该还会更加宽松。

冯建林：政策上还有很大的空间。未来如果北京、上海等标杆城市的购房限制政策完全放开，这有可能是房地产政策是接近见底的一个信号。

未来的需求很大一部分是改善性需求，加上鼓励生育的大环境，“7090”政策（新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上）还有144平方米的普宅标准将来很多地方都会松动。

搜狐财经：近两年大家最关心的问题就是“现在能不能买房”。此刻是买房的好时机吗？

谢逸枫：如果你有迫切的需求需要买房。第一种情形就是你要准备结婚了，要买房子，这个是必须要去买的；第二种，生了二胎三胎的家庭，这种赶紧去买房；第三种，刚好能够凑齐首付的话，也要加快去买；第四种，公务员、人才或是有编制的，赶紧去买房。是这些情形的话，现在首付低、利息低、税低，去买房我觉得是比较好的时机。

现在房地产政策越来越宽松了、市场往利好方向发展了；全国房价平均九千多块钱，比2023年房价还更低，目前的房价再往下怎么降是不可能的；而且开发商目前供应量大，性价比楼盘就多。你这个时候就买房子，就是捡到宝了。

目前可能是有史以来第三次的最好买房时机。第一次2008年，第二次是2014、2015年。今年虽然没有碰到往次的“四万亿”，但今年有存量房贷利率下调和降准，我相信后面肯定还会有大招出来的。如果后面的大招不出来，房地产市场是不会见底的。之后房地产会进入真正的上行周期。

最好的买房时机就是今年或者明年，因为到2026、2027年，中国的经济形势肯定是不像今年这样的。过几年，房价转向了你再去买，那可能又是买高价房子了。

冯建林：你确实有需求，你再买。不要着急，不是说房子卖完了就没有了，市场上反正是有的。千万要记住这句话，房子是有的，不要听销售说房子马上就没了。

至于一些投资的需求，可能有一些人想去抄底投资？我想说的是，风险非常大，亏钱的概率是大于挣钱的概率的。

房子永远不可能白菜价，10月份可能会是楼市拐点

搜狐财经：正逢金九银十，二套房首付比例的下降叠加愈发高涨的改善型需求，会不会对房地产市场形成短期提振？

谢逸枫：应该讲二套房贷首付15%的话，全国城市可以释放出40%的改善性需求，一线城市可以释放55%的改善性需求。前提条件是能够全国统一执行这个政策

按照517楼市新政来看，全国只有大约300个城市执行了首套房首付下降到15%的政策，占全国总城市的50%不到。按照这个比例来看，50%的城市执行二套房贷首付比下降，只能释放出百分之二三十的改善性需求。

但存量房贷利率下调在全国层面执行的可能性就相对更大，对楼市的影响力也大上很多。

9月这个星期的销售成交量绝对会比9月前三周要好。原因是本来就有政策预期存在，有一波蠢蠢欲动的可以直接买房；再加上8月份销售成交量跌得很凶，所以9月份销售成交量肯定会有温和地上升。

10月商品房住宅的供给量应该会有所提升，销售成交量就会逐渐复苏。10月份应该说是会楼市的一个拐点。11月到12月，房地产市场上可能会迎来一个小高潮，到明年开年就会有一个好的开始。我们希望房地产能够在四季度、在10月份迎来一个好的起点、好的开始。

搜狐财经：您预计未来房价会是什么走势？

冯建林：未来房价会是一个结构性的市场。大部分三四线城市有可能处于供过有求的状态，房价会逐渐回归居民的正常收入水平，目前还是高了一些。有人口流入的、经济比较好的地方，可能房价相对坚挺。

现在房价总体上处于一个下行的通道。在下行通道当中，它不是以一路线性的下滑，它中间可能会有一些这种波动和反弹。出一些大力度的政策时会有一部分的需求释放，房价略有反弹。但趋势性还是往下，多数城市是这种情况，少部分的热点城市有可能相对坚挺。

谢逸枫：不要听很多人讲的，未来房价会大白菜价？做梦，想太多了，房子永远不可能是卖白菜价。这个原因很简单，因为成本摆在那里。你看恒大、碧桂园都爆雷了，房子有没有打5折卖？没有。有没有亏血本卖？没有。

我们要遵循一个最简单的经济学的逻辑规律。就是地价上涨的话，就意味着未来房价肯定要上涨。因为我们发现过去三年多，地价一直在往上涨，只不过涨幅比之前小了很多。第二就是开发商融资成本还在涨。

想从中远期来看，房价还是要往回走的。你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。